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全美房价不断突破新高 泡沫形成加速

发布时间:2021-05-26 20:34:58 来源:侨报 浏览:8847 次

进入2021年,全美房地产市场虚火不降,仍在不断走高。4月份,全美房屋价格继续突破高点,大交易额成交增加,但总体销售温和下滑,高房价负面影响凸显。诺贝尔经济学奖得主罗伯特·席勒警告称,他担心市场上一些最热门的交易正在形成泡沫,其中包括房地产市场的泡沫。

房价持续突破记录

新冠肺炎疫情肆虐美国已经一年多,房地产成为少数增长强劲的市场,过去一年是14年来美国住宅销售活动最火爆的一年。据美国全国房地产经纪人协会(NAR)统计,其追踪的美国183个大都市中,99%的地区在2021年第一季度出现了房价上涨现象,其中89%的地方房屋价格出现了两位数的跃升。

图为2021年3月21日,在伊利诺伊州的布鲁克村(Northbrook),新房建筑工地上的指示牌显示房屋的售出情况。(图片来源:美联社)

房屋售价不断突破新高。2021年4月,现有房屋销售价格中位数较上年同期增长16.2%,达到31.92万美元,为1989年以来的最高水平;二手房售价中值同比增长了19.1%,至34.16万美元,年度涨幅和价格中值均创历史新高。

房价创出历史最大升幅抑制了购房交易。NAR公布的数据显示,4月份二手房销量较之前一个月减少2.7%,折合年率585万套,为10个月来最低水平,连续第三个月下降。尽管如此,由于借贷成本保持在历史低位,二手房销量仍高于疫情前的水平。

NAR首席经济学家劳伦斯·云说,高房价创纪录几乎发生在所有的市场上,即使房屋销售温和下降,人们仍可以将市场描述为炙手可热。

房屋价格飙升原因之一是房屋的供不应求。截至4月底,市场上共有116万套房屋待售,比去年同期下降20.5%。按照目前的速度,2.4个月就可以消化这些库存,低于一年前的4个月。房地产经纪人认为,房源不足5个月的供应都属于供应紧张。

全美房地产经纪公司Redfin预计,2021年美国的房屋销售额将达到创纪录的2.53万亿美元,同比增长17%,这将是自2013年以来最大的年度百分比增长。

地产泡沫加速形成

今年1月,CoreLogic的数据就显示,全美房价正以2006年以来的最快速度增长。在西雅图、凤凰城和圣地亚哥等城市,房价涨幅更是远超全美平均水平。

路透的调查显示,预计今年美国房价将上涨10.6%,2022年将上涨5.6%,这远高于2月预计的5.7%和4.6%。

美国的房地产在2008年经历了金融风暴的袭击,大幅下跌,某些地区的房价两年内腰斩,房价跌得最厉害的地区,比如拉斯维加斯的许多房屋的价格跌了七成。但自2011年以来,房地产市场逐渐复苏。以二手房为例,2011年时的房价大致在17万美元左右,此后逐年上升,10年内几乎增长了约八成,达到31万美元。

据分析,此轮房价上涨总体根源是各国央行为刺激经济普遍实施的“超低利率”,尤其是新冠肺炎暴发以来,利率进一步下行,流动性高度充裕带来了资产价格上涨。机构普遍认为,极低的利率和大规模的政府刺激措施推动了楼市强劲的需求。

房价迅猛上涨让一些房产的估值偏高。惠誉国际的一份报告显示,全美房产估值偏高5.5%。这份报告指出,"就业增长放缓、失业率仍然处于高位,这些因素无法支撑持续的房价上涨。

约翰·伯恩斯房地产咨询公司首席执行官约翰·伯恩斯表示,目前有近1/5已售房屋的买家买房不是用来自住,这将使美国房屋永久性的变得更加昂贵。他预计房价在去年11%的涨幅基础上,今年将会上涨12%,2022年还将再上涨6%,房价增长的速度类似于2004年和2005年。

席勒警告称,他担心市场上一些最热门的交易正在形成泡沫,其中包括房地产市场的泡沫。席勒表示,实际房价从来没有这么高过,这令人担忧。席勒不认为央行政策可以解释这一切,他认为有一些关于市场社会学的东西正在发生。席勒发现,在过去30年里,房价似乎推动了新屋开工,这种模式再次出现。席勒也认为,房价在一年内可能不会下跌。席勒还表示,目前的房价走势也让人想起了2003年,也就是开始下跌的前两年。他指出,这种下滑是逐渐发生的,房价最终在2008年金融危机前后崩盘。

预计房价2021年将继续加速上涨

分析师调查显示,预计美国房价2021年将继续加速上涨,升速是三个月前预期的近两倍,分析师称已然乐观的楼市前景风险偏向上档。分析师表示,迄今从疫情中的强劲复苏、超低利率、大规模财政支持,以及数百万人继续居家工作带来的对更大生活空间的持续需求,将推动今年房价上涨。

标普CoreLogic Case-Shiller20个大都会地区房价指数自去年中开始稳步上涨,2021年迄今平均涨11%。据5月11-24日对40位房产分析师的调查显示,这一房价指标预计将超过GDP和消费者物价增速,今年增幅平均高达10.6%,几乎是2月预期增幅5.7%的两倍。如果达到上述增幅,将创2013年以来房价年度最快涨幅。

BBVA首席美国分析师Nathaniel Karp表示:“住房市场符合基本面,因为利率诱人,财政刺激措施导致收入较高,这使得偿债相对负担得起,并使购屋者有资格获得金额更高的抵押贷款。”“核贷标准仍然很高,因此目前几乎没有泡沫发展的风险。”

BMO的Guatieri补充表示:“从今年稍晚直到明年全年,我们将看到住房市场有所降温,销售和价格增长放缓。长远来看,近期房价的上升势头是无法持续的。(完)


                                                                                                                     (责编: 洋洋 )


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